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scegliere il locale commerciale

Scegliere il locale commerciale: un altro passo determinante per il tuo business

Sbagliare la scelta del locale dove portare avanti il business può essere una mossa in grado di affondare la tua avventura imprenditoriale ed il tuo modello di business . Questa decisione, infatti, ha un impatto sui costi che dovrai sostenere, ma anche sul numero e sul tipo di clienti che sarai in grado di attirare. Non temere: stai per scoprire ora quali sono i requisiti di un locale commerciale da prendere in considerazione per non commettere errori.

È innanzitutto doveroso precisare che, seppur siano diversi i fattori da esaminare, la scelta dipende in primis, ovviamente, dal tipo di attività che sei in procinto di avviare. In alcuni casi, come per esempio nell’eventualità in cui opererai da casa e/o le tue vendite verranno effettuate perlopiù online, questo aspetto può apparire meno rilevante: fai attenzione, però, a non sottovalutare le necessità (e le spese) legate alla locazione, allo stoccaggio e al trasporto delle merci.

È il tipo di business che stai per lanciare a stabilire, quindi, i criteri fondamentali che guideranno la tua scelta. Prima di gettarti a capofitto nella ricerca di un locale commerciale, però, faresti bene a porti una serie di domande.

 

Hai davvero bisogno di una sede?

Lo abbiamo accennato già in precedenza: potresti non aver bisogno di una sede fisica per il tuo business. Se puoi gestire i tuoi affari da casa e operare online, l’acquisto o l’affitto di un locale commerciale potrebbe rivelarsi una spesa non necessaria, anche se potresti aver comunque bisogno di locali adibiti allo stoccaggio delle merci.

Ricordati di valutare tutti i fattori in gioco, anche e soprattutto gli aspetti legali: potresti avere la necessità di modificare gli spazi della tua abitazione e, in questo caso, dovrai rispettare quanto indicato nelle norme urbanistiche locali. Tieni a mente, inoltre, che sono previste specifiche disposizioni su salute e sicurezza e determinati requisiti igienico sanitari per chi intende cucinare alimenti in casa e poi venderli.

 

Requisiti di un locale commerciale o sede

Che il costo necessario per acquistare o affittare il locale commerciale per la tua attività sia basso e vantaggioso è solo uno dei requisiti da prendere in considerazione. Abbiamo già più volte sottolineato che deve essere la natura del tuo business a guidare la riflessione sui requisiti che un locale commerciale deve avere per rivelarsi adatto alla tua specifica attività.

La tipologia di business che stai per avviare e la tua clientela di riferimento ti impone, infatti, di fare attenzione ad alcuni aspetti in particolare: hai bisogno di ampi spazi per lo stoccaggio della merce? Il locale commerciale da te scelto, in questo caso, dovrà essere sufficientemente grande ed, eventualmente, prevedere la possibilità di aumentare ulteriormente lo spazio a disposizione.

Un’altra domanda utile è: la tua attività si basa sulle visite dei clienti e dei committenti? Potrebbe essere necessario, allora, che il luogo scelto sia vicino alla stazione, oltre che coerente con lo stile della tua impresa. Un consiglio, in tal senso, è quello di guardare il luogo con gli occhi dei tuoi clienti-tipo e prevenire ogni possibile ostacolo al successo. Ricorda le parole di Larry Page:

“Fai sempre di più di quello che gli altri si aspettano da te”.

Affronteremo più avanti in maniera più diffusa il discorso legato alla scelta della migliore posizione per il tuo locale commerciale. In questo momento, infatti, può essere più utile soffermarsi su un altro aspetto in particolare, più “tecnico” e non meno importante.

 

La destinazione d’uso

Il locale commerciale che sceglierai per la tua attività dovrà avere anche tutta una serie di requisiti tecnici necessari per poter condurre al suo interno la tua attività commerciale. La destinazione d’uso di un immobile, individuata sulla base delle categorie catastali, è ciò che chiarisce se un locale sia o meno idoneo all’esercizio di una determinata attività economica.

Potrebbe capitare, quindi, che il locale commerciale da te individuato, seppur con tutte le caratteristiche perfette per il tuo business, non abbia una destinazione d’uso idonea per l’attività imprenditoriale da te scelta. Cosa puoi fare in questo caso? Valuta la possibilità di richiedere il cambio di destinazione d’uso, procedura che, a onor del vero, non sempre si rivela facile ed economica.

Di seguito le destinazioni d’uso con i coefficienti per il calcolo valore ai fini IMU

 

IMMOBLI A DESTINAZIONE ORDINARIA
GRUPPO A
CategoriaDescrizioneInformazioni
A/1Abitazione di tipo signorile.Abitazioni un tempo nobiliari, con particolari rifiniture pregiate anche a carattere storico.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168
A/2Abitazione di tipo civile.Normali abitazioni, con rifiniture semplici di impianti e servizi.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168
A/3Abitazioni di tipo economico.Fabbricati realizzati con caratteristiche e rifiniture economiche sia nei materiali utilizzati che per gli impianti tecnologici ma principalmente di dimensioni contenuti rispetto al territorio di cui fanno parte.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168
A/4Abitazioni di tipo popolari.Abitazioni molto modeste, nelle rifiniture, nei materiali di costruzione e con impianti limitati.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168
A/5Abitazioni di tipo ultrapopolare.Abitazione facenti parte di fabbricati di basso livello, privi di impianti, servizi igienici. Questa categoria è ormai in disuso, è presente solo su vecchi classamenti del catasto.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168
A/6Abitazione di tipo rurale.Abitazione a servizio delle attività agricole, ci cui alle caratteristiche del Decreto N° 701 del 1994 del Ministero delle Finanze .
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168
A/7Abitazione in villini.Abitazioni con un minimo di verde o cortile privato o comune, possono essere sia singole, che a schiera oppure a piani.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168
A/8Abitazione in villa.Abitazione di pregio con rifiniture di alto livello con grandi giardini o parchi a servizio esclusivo.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168
A/9Castelli, palazzi di pregio artistici o storici.Antiche strutture con importanti riferimenti storici.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168
A/10Uffici e studi privati.Unità immobiliari destinate ad attività professionali.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 84
A/11Abitazioni o alloggi tipici dei luoghi.Case tipiche che per la loro forma e struttura individuano il luogo dove si trovano, ricordiamo i trulli, i sassi o i rifugi di montagna.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168
GRUPPO B
B/1Collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme.Strutture destinate all'assistenza dei disagiati, dei religiosi o caserme dello Stato.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: Esente
B/2Case di cura e ospedali senza fine di lucroStrutture per l'assistenza agli ammalati che non hanno fini economici.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: Esente
B/3Prigioni e riformatori.Strutture costruiti e destinate alla reclusione degli evasori della Legge.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: Esente
B/4Uffici Pubblici.Strutture costruite o adattate per sedi di Uffici Pubblici.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: Esente
B/5Scuole e laboratori scientifici.Strutture costruite e destinate all'istruzione e alla ricerca scientifica.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: Esente
B/6Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9. Circoli ricreativi e culturali, ed attività similari se non hanno fine di lucro.Sedi culturali che non hanno scopi economici e non sono già in palazzi storici.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: Esente
B/7Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto.Strutture destinate all'esercizio della religione.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: Esente
B/8Magazzini sotterranei per depositi di derrate.Magazzini che hanno lo scopo di deposito di scorte.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: Esente
GRUPPO C
C/1Negozi e BottegheLocali per attività commerciale per vendita o rivendita di prodotti.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 57,75
C/2Magazzini e locali di DepositoLocali utilizzati per il deposito di merci, locali di sgombero, sottotetti.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168
C/3Laboratori per arti e mestieri.Locali destinati all'esercizio della professione di artigiano per servizi, realizzazione o trasformazioni dei prodotti.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168
C/4Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro)Strutture destinate all'esercizio delle attività sportive private.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168
C/5Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro).Stabilimenti e strutture balneari privati.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168
C/6Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse.Garage, box auto o posti macchina, stalle e scuderie.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168
C/7Tettoie chiuse od aperte.Strutture destinate a tettoia o gazebo.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168

 

IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE O PARTICOLARE
GRUPPO D
D/1Opifici.Capannone, fabbrica, struttura dove viene lavorata e trasformata la materia prima.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 84
D/2Alberghi e pensioni (con fine di lucro).Strutture ricettive a pagamento.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 84
D/3Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro).Lodali destinati all'esibizione artistica aventi ingresso a pagamento.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 84
D/4Case di cura ed ospedali (con fine di lucro)Ospedali, cliniche e case di cura private.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 84
D/5Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro).Banche, assicurazioni e istituti di credito privati.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 84
D/6Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro).Unità destinate ad attività sportive private a pagamento, club sportivi, campetti, piscine ecc.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 84
D/7Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.Strutture costruite specificatamente per quel tipo di attività a cui sono destinate. Un esempio esplicativo sono i rifornimenti di carburante
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 84
D/8Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.Grandi negozi, centri commerciali.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 84
D/9Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio.Edifici che non hanno un suolo proprio.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 84
D/10Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole.Categoria a cui devono accatastarsi i vecchi fabbricati rurali.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 84
GRUPPO E
E/1Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei.Stazioni ferroviarie, porti, aeroporti.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: esente
E/2Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio.Ponti pubblici con passaggio a pagamento.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: esente
E/3Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche.Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: esente
E/4Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche.Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: esente
E/5Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze.Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: esente
E/6Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale.Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: esente
E/7Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti.Chiese, cattedrali ecc.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: esente
E/8Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia.Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: esente
E/9Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E.Tutto quello di categoria E che non è stato possibile inserire nelle categorie precedenti, può essere inserito in questa.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: esente

 

Acquistare o affittare

Un’altra domanda molto importante che devi porti quando rifletti sui requisiti di un locale commerciale è: a quanto ammonta il budget per questa voce di spesa? Tieni bene a mente che il costo del tuo locale commerciale è un costo fisso e tale si manterrà sia quando gli affari andranno a gonfie vele sia nel caso in cui dovessero procedere meno speditamente. È importante, pertanto, che tu proceda al calcolo del budget con una prospettiva a lungo termine, basandoti su stime realistiche e prendendo in considerazione anche le esigenze future legate al tuo business.

Non sempre acquistare il locale commerciale è la soluzione migliore. Anzi, la maggior parte degli imprenditori sceglie la locazione o il leasing. Se anche tu stai pensando di optare per questa opzione, hai bisogno di conoscere alcune nozioni fondamentali: per “durata del leasing”, per esempio, si intende la durata minima del contratto, mentre il “deposito cauzionale” è la somma che il “lessee” (cioè l’utilizzatore) paga al “lessor” (il proprietario del locale) al momento della stipula e che viene restituita una volta terminato il contratto.

Valuta attentamente il rapporto costo/benefici e tieni conto che un contratto lungo significa vincoli e obblighi di ampia durata, ma rifletti anche sul fatto che un contratto breve potrebbe indicare il rischio di dover traslocare a stretto giro, con tutto ciò che ne consegue in termini di spese e problemi organizzativi. A questo proposito è opportuno che tu verifichi per tempo l’esistenza all’interno del contratto di opzioni di rinnovo, per accertarti quando e a quali condizioni l’accordo potrà essere eventualmente esteso. La disponibilità e la reattività del proprietario del locale commerciale a rispondere alle tue eventuali richieste di manutenzione o modifiche è un altro aspetto che devi considerare.

 

Dove aprire un negozio: l’importanza della posizione

È arrivato il momento di tornare a parlare di un aspetto già citato poche righe più sopra: trovarsi in una buona posizione è uno dei principali requisiti di un locale commerciale. Ma cosa significa buona posizione?

I criteri da prendere in considerazione per valutare la posizione sono molteplici, a partire dall’accessibilità e dalla disponibilità di parcheggio. Quando esamini un’area per il tuo locale commerciale, verifica l’eventuale presenza di agevolazioni alle nuove imprese o di piani di sviluppo che potrebbero riqualificare o, al contrario, pregiudicare la zona. Accertati, inoltre, che non ci siano particolari norme restrittive in grado di compromettere il successo del tuo business.

Come sempre, è necessario mettere al centro di ogni riflessione il tuo business e la tua clientela di riferimento: una determinata posizione può essere vincente per un’attività commerciale, ma rivelarsi un fallimento per un’altra tipologia di business. Non essere superficiale nelle tue considerazioni: meglio un locale al centro storico o in periferia? La risposta a questa domanda è meno banale di quanto tu possa pensare.

 

Centro storico o periferia?

Tendenzialmente, un locale commerciale situato nel centro storico ha più possibilità di successo di un locale in periferia. Non sempre, però, è così; quel che invece è certo è che, a prescindere dai ricavi, un locale commerciale in periferia lavora con dinamiche diverse e si rivolge a una clientela differente rispetto a un locale commerciale in centro.

Anche un locale commerciale in centro storico può fallire. Ciò dipende da una serie di parametri che, per ovvi motivi, devi tenere bene a mente. L’accessibilità e la disponibilità di parcheggio, come già sottolineato, sono criteri molto importanti: anche il locale commerciale più bello, con i migliori prodotti in vendita a prezzi super vantaggiosi, rischia di rimanere vuoto se i clienti, per accedervi, devono perdere un’ora di tempo per parcheggiare o, peggio, rischiare una multa salata. Fai attenzione alla eventuale presenza di zone a traffico limitato, valuta i livelli di traffico della zona e accertati che ci siano abbastanza parcheggi nelle vicinanze (nel caso in cui non sia previsto un parcheggio riservato ai tuoi clienti).

Altre possibili ragioni per cui scegliere un locale commerciale in un centro storico potrebbe non essere una buona idea sono legate ai canoni di locazione troppo alti e alla presenza di eventuali norme che limitano l’attività in nome di una maggiore tutela dell’ordine pubblico in quell’area della città.

La tipologia di negozi presenti nelle vicinanze è un altro aspetto da prendere in considerazione: è opportuno scegliere un’area in cui i negozi vicini non entrano in conflitto con la tua attività e, al contrario, è consigliabile valutare se i negozi vicini possano fornirti un aiuto nell’aumentare la tua clientela.

Ancora una volta è opportuno ribadire che la scelta migliore è quella fatta in considerazione del tuo business e del tuo target di riferimento. Per un punto vendita o un business che si basa sui passanti è importante che il locale si trovi su una strada trafficata, mentre se si tratta di uno studio professionale o simili potrebbe “bastare” che il luogo scelto sia in un’area accessibile comodamente anche dalla stazione e non degradata. Ricorda che la coerenza tra l’area individuata e lo stile della tua impresa, come già detto, è molto importante.

 

Attività stagionali

Hai deciso di avviare un business stagionale? In questo caso (ma anche nell’eventualità in cui il tuo business dipenda da trend e gusti mutevoli rapidamente nel tempo) ti servirà fare un’ulteriore riflessione: la maggior parte dei contratti di locazione o leasing ha una validità minima di un anno ma, per ovviare a questo problema, potresti optare per una soluzione di leasing a breve termine oppure per un servizio “pop up” (cioè un locale commerciale temporaneo, allestito generalmente in aree che si distinguono per un elevato flusso di possibili clienti). Quest’ultima opzione è molto utilizzata in tempi recenti da chi vende prodotti e vuole, per esempio, celebrare un evento particolare o lanciare una nuova linea.

 

Valutare le diverse opzioni

Tutto quello che abbiamo detto fino a questo momento ha una validità generale ma, lo ribadiamo ancora una volta, è importante che tu applichi questi consigli al tuo caso specifico. Tieni in considerazione tutte le opzioni a tua disposizione e scegli quella che meglio si adatta alle tue esigenze, anche se non strettamente convenzionale: oltre ai pop-up store appena citati, negli ultimi tempi stanno prendendo sempre più piede anche le sedi mobili, soprattutto nel campo della ristorazione. Può essere utile ripeterlo: acquistare o affittare un locale non sempre è la soluzione migliore.

 

A cosa non puoi rinunciare

Giunti alle considerazioni finali, è il momento di darti una brutta notizia: trovare il locale perfetto, nel luogo ideale e a un prezzo conveniente non è facile. Anzi, è difficilissimo. Preparati, quindi, a dover scendere a compromessi, almeno su alcuni dei requisiti di un locale commerciale. Anche in questo caso, però, c’è un consiglio per te: fai una lista degli aspetti a cui non puoi rinunciare e dividi la lista tra quelle che sono esigenze concrete e quelli che, invece, sono “solo” tuoi desideri.

Nicola Zanetti

Founder B-PlanNow | Startup mentor | Startup consulting & marketing strategist | Leading startup to scaleup | Private angel investor | Ecommerce Manager

info@b-plannow.com

Comments

  • 14 Settembre 2022
    reply

    zoritoler imol

    Enjoyed reading this, very good stuff, thankyou.

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